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不動産の賃貸運用
始める前に知っておくべき
ポイントを解説!

一昔前と異なり、住まいの購入は終の棲家ではなく、ライフステージに合わせて変化していくものです。
海外では保有する不動産をどんどん増やして資産形成していくのは当たり前。でも、日本ではまだまだ保有不動産の賃貸運用のハードルが高いと感じている方が
多いのが現実です。しかし、実際にはポイントさえ掴んでおけば決して複雑ではありません。
本日は初めて大家さんになる方が、おさえておくべき3つのポイントについて詳しくご紹介します。

【POINT1】はじめが肝心!賃貸の契約形態を決める
【POINT2】募集に強い会社でサッと決める
【POINT3】賃貸管理会社選びが最大の鍵!


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ポイント1  はじめが肝心!賃貸の契約形態を決める

一般的な「普通賃貸借」
所謂「賃貸契約」として皆さんが思い浮かべるのが「普通賃貸借」です。契約期間は2年から3年の場合が多く、期間ごとに更新契約を結びます。
ポイントは、基本的には借主が更新しないという意向を示さない限り、契約が更新されていくという点です。貸主からの更新拒絶は、正当な事由(たとえば、建物が劣化して倒壊の危険があるなど)が必要となります。例えば自分で住みたいから、というのはこの正当事由にあたらないとされています。
もちろん、借主が長く住み続けてくれることは、貸主にとっても良いことですが、もしも数年後決まったタイミングで自己利用したい等といった希望がある場合には、適していないといえます。
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期間満了により終了する、「定期賃貸借」
定期借家契約は、更新がなく契約期間満了により終了する賃貸契約です。予め定めた契約期間で契約が終了するため、一時的な転勤により自宅を貸し出す場合等によく見られます。貸主にとっては将来的な予定が立てやすくなるというメリットがあります。
また、定期借家は更新がない分、一般的には普通借家契約の相場よりも賃料が割安に設定することが多く、借主側にもメリットがある形になっています。
最近はリノベストでも定期借家契約で募集を行うことが増えてきています。コロナ禍でライフスタイルが変わったものの、落ち着いたら戻りたいといった、このご時世ならではのご要望も。契約期間も、5年、3年、2年…1年という期間もあります。
空き家にしている時間、月10万円の家賃の物件ならば、1日約3,300円の損になっていると考えると、1日でも早く行動を起こしたいものですね。


ポイント2  借り手がつかなきゃ始まらない。募集に強い会社でサッと決める

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賃貸は借り手がつかなければはじまらない。
せっかく募集してみても、集客力や広告方法などで差がついてきます。不動産会社と一口にいっても、管理を中心としていて自らの仲介営業部門を持たない会社もあれば、仲介や販売、管理に施工サービスといった部門まで備えている会社まで、多様にあります。それぞれにいいところがあると思いますが、賃貸の募集には、やはり自社で集客し、客付けする仲介部門を備えている会社がおすすめです。
また、物件の見せ方によっても全く違います。この物件に住んでみたい!と胸をワクワクさせられるよう、物件をより魅力的に整えることが大事です。物件のクリーニングや補修のみならず、照明やカーテン、インテリア関係などまで、トータルで提案してくれる会社ですと、すべて一貫してお任せできるので安心です。


ポイント3  賃貸管理会社選びが最大の鍵!

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1度きりではないから、信頼とスピードが重要。
賃貸は1回きりの売買などの契約とは違い、継続的契約といって、一定の期間長く続いていきます。このような契約で最も重要なのが、契約相手との信頼関係ですよね。
借主との関係だけでなく、管理会社との関係もとても重要です。賃貸管理とは、月々の家賃の振込、収支の管理から物件に不具合が発生した場合の補修等の対応、トラブルが発生した際の対応など多岐にわたります。借主との関係や物件に何の問題もなければ良いのですが、重要なのはトラブル対応です。
大切なのは、スピード感はもちろん、なによりもしっかりと問題と向き合ってベストな解決方法を模索する真摯な対応です。何かトラブルが発生した場合の対応は、管理会社によって千差万別です。対応の仕方によっては貸主に不要な損失を負わせてしまう事例すらあります(賃貸トラブル事例は後日ご紹介予定です!)
そのため、管理会社選びはとても重要なのです。

いかがでしたか?
住み替えや相続、空家のままで対応に困っている…とお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせ下さい。
次回は「リノベーションのプロが解説!借手のつく賃貸アイデア」をご紹介予定です。お楽しみに!
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