前回の「周りと差がつく賃貸リノベのアイデアVol.1」のPOINT1.借り手に響く間取りや色使いのポイントに引き続き、本日はPOINT2.共用部の工夫でValueUP♪、POINT3.未然に防ぎたい入居後トラブルをご紹介させいただきます。

前回のCASE1でご紹介したマンションでは、実は貸室だけでなく共用部でも部分リノベーションを行いました。

(前回のメール内容はこちらからもご覧いただけます)

 

POINT2 共用部の工夫でValueUP♪

築年数が40年を超える当物件では、マンションのエントランスや廊下といった共用部も築年数相当に古さを感じる状態でした。

入居者の入れ替わりに合わせて、原状回復工事が行われる居室内と異なり、共用部分はついつい後回しになりがちな部分です。

今回のプロジェクトを機に住み心地をよくしたい、とはいえ、共用部全てをリノベーションすると施工費がかかり過ぎてしまうため、ポイントを絞り込み計画していきました。

エントランスホール

before

 after

 課題

  • 経年劣化により傷みが出ている共用部
  • 施工費用とリノベーション範囲のバランス

 共用部リノベーションのポイント

  • マンションの顔となるエントランスのイメージアップ
  • 特に劣化が激しい部分の施工
  • 宅配ボックスを設置し現在のニーズに対応

資産価値の維持と住む方の暮らしやすさを考え、上記3点が主な施工内容となりました。

エントランスのリノベーション床・壁などの表層部分と、ドア・ポスト(宅配BOX付き)の交換のみですが、それだけでもかなり整然とした印象へと生まれ変わりました。

 

昨今の集合住宅では、宅配ボックスはやはり大きな訴求点となります。

今回は配線が不要なタイプを設置して、荷物の状態などは管理会社が定期的にチェックをするルールを決めて採用しました。配線式で24時間遠隔管理できるタイプもあるので、管理の状況や工事費用、ランニングコストなどによって合うものが選択できます。

エントランス

before

after

外壁タイルもそのまま使用し、レトロモダンな雰囲気が出るよう外灯と土間タイル、ドアのみ交換しています。

可愛い外灯は、夜に明かりを灯した時の雰囲気も素敵です。

他にはエントランスからのイメージが各お部屋まで続くよう、共用廊下の床シート張替と階段手摺の塗装を行いました。

 共用部バリューアップのポイントをおさらい!

  • マンションの顔、エントランスのテコ入れで入居者満足も新規募集時のイメージもUP
  • 幅広い世代に人気の設備「宅配ボックス」は優先度高!
  • 既存の魅力も活かしつつ、老朽化が目立つ部分はしっかり補修でメリハリを

完璧に整える必要はなく、既にあるアピールポイントを磨き、大きなネックを解消することで借り手に響くバリューUPが実現できます。

 

リノベーションで綺麗になったぞ!早速入居者も決まったぞ!というところで終われると気がラクなのですが、気が付きにくいところに思わぬトラブルの火種が燻っているケースも・・・。

続いては、実際に起きた入居後のトラブルをご紹介します。

POINT3 未然に防ぎたい入居後トラブル

【Case.1】中部屋にエアコンが設置できない?!

賃貸物件に限らず、バルコニーに面していないお部屋(中部屋)にエアコンを設置するには冷媒管とドレン管、コンセントを予め施工しておく必要があります。このエアコンの配管を「先行配管」と呼びます。

私たちの様にリノベーションに慣れている人はよく見かけるものですが、把握していなかったことで思わぬトラブルを招く場合がございますので、ご紹介いたします。

エアコン先行配管とは?

リノベーションの際に先行配管がされている洋室の事例です。入り口ドア上のカバーに配管と配線が入っており、この事例では正面の壁の右上あたりがエアコンの取り付け位置になります。

また、よく家電量販店でエアコンを購入するとセットで設置工事を行ってくれることがありますが、その様な工事業者さんは先行配管には対応しておらず、当日設置してもらえなかった!というケースも。先行配管の場合は、事前にその旨を設置業者へ伝え下見してもらうと安心です。

 エアコン先行配管のポイント

  • 設置は信頼できる業者へ依頼する。入居者自身が設置する場合は先行配管であることを予め説明しておく。
  • 室外機までの配管の距離が長い場合はドレン管の勾配に注意!
  • エアコン設置の際にはドレン管の漏水がないか試運転をしてしっかり確認を。

【Case.2】インターネットが使えない?!

最近は中古マンションでも光回線の引込みが進んでおり、光以外にもTV線、ADSL(2023年に終了)などの回線やポケットwifiなどを使用してご自宅でもインターネットを使用する方がほとんどだと思います。

 このインターネットもご入居後のトラブルが多いので、今回は光回線引込済みのマンションでの事例をご紹介させていただきます。

光モデム(ONU)

光回線でインターネットを使用開始する際には、共用部から部屋に引き込んだ光回線を光モデム(ONU)に繋ぎます。

 

トラブルになったお部屋では、共用部からの引込みが洗面室にしかなく、配線が露出したり、電波の不安定な部屋ができてしまうといったモデムの設置位置に計画不足な点がありました。 

ポケットwifiなどを利用すれば回線も工事も不要ですが、通信速度が速くて安定している光回線は人気があり、訴求ポイントになります。最近は予めオーナー様が光回線の引き込み、契約をしておき、入居者負担ゼロ!とうたっている物件も増えてきています。自宅でのテレワークや動画視聴等、ますますインターネット環境への関心が高まる今、入居後に快適に利用できるような計画が重要です。

適切なリノベーションがバリューアップと安心へ繋がる

本日トラブル事例としてご紹介したエアコンとインターネットは、使用開始するまで問題点がわかりにくく、かつ使用頻度が高いため、予めきちんと把握しておきたいポイントになります。しっかりポイントをおさえておけば、未然にトラブルを防ぐことへ繋がります。

当社では売買・賃貸・管理・リノベーションまでワンストップでご相談頂けます。ご所有の不動産で何かお困り、ご不安なことがございましたら、お気軽にお問合せください。

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