理想の間取りに近づけたい、内装を自分好みに変えたい、そのようなご要望から中古マンションのリノベーションが注目されています。集合住宅であるマンションには共用部と専有部があり、マンションの一室の所有者がリノベーションできるのは専有部になります。共用部・専有部の区別は簡単そうですが、じつは間違えやすい箇所もあります。今回は、共用部・専有部の正しい区別と、リノベーションできるところ、できないところを詳しくご紹介♪ポイントは４つあります。

所有者のみが使用しているため専有部と思われがちな室内にも、共用部にあたる箇所があるのです。共用部だけれども、特定の区分所有者だけが使うことができ、他人が使えない部分を「専用使用部分」といいます。特に上の図の①～⑥は、間違えやすく、リノベーションするときに迷う箇所でもあります。それぞれ確認しましょう。

共用部の廊下に接しており、共用部となります。交換はできません。一方、ドアの内側は専有部なので、色を塗り替えることは可能です。

外観に影響を及ぼす窓サッシは、共用部のため、交換は出来ません。内側（専有部）に内窓を取り付け、二重サッシにすることはできます。結露対策や騒音対策にも有効です。

この内部には排水管と給水管、ガス管などが納まっていて、建物を縦に貫いています。ここは全て共用部にあたり、移動は出来ません。

ここはとても間違われやすい部分です。実はバルコニーは共用部。基本的にリノベーションで手を加えることはできません。

建物の躯体（コンクリート）は共用部ですが、その内側までは専有部分になります。ですので、躯体の内側にある既存の天井を取り壊し、天井高を変更することなどが可能です。

マンション専有部は、次のPOINT2でご説明する壁構造にご注意いただき、撤去可能な壁を取り除いたり、仕切り・壁を付け加えたりすることによって間取りの変更が可能です。

では、その注意するべき建物構造とは？説明いたします！

間取り変更の自由度が高い建物構造とは？

写真は私たちがリノベーションした物件の、30帖のLDK。最近は細かく部屋が分かれている物件よりも、広く開放感のあるリビングでゆったり過ごしたいといった、ひとつの大きな空間を希望される方も増えてきています。間取りプランの自由度は、マンションの建物構造が大きく影響してくるので、大事な確認ポイントです。建物構造は大きく分けるとふたつ、壁式構造とラーメン構造です。では、それぞれの構造を見ていきましょう！

＜壁式構造＞

こちらは名の通り“壁”という面で建物を支える構造です。

「耐力壁」と呼ばれる、分厚く強固な鉄筋コンクリートの壁が使われます。

この壁構造は、壁で建物を支えるため、室内に柱や梁が出ず、すっきりとしており、家具のレイアウトがしやすくなるメリットがあります。

一方、“壁”が建物を支える重要な建物構造なので、壁の撤去を伴うリノベーションはできず、間取り変更の自由度は低くなります。ただし、建物構造に影響を与えない石膏ボードで作られたような壁は撤去可能ですので、壁式構造のマンションでは、専有部の壁がどんな壁かを確認することが重要です。

＜ラーメン構造＞

こちらは鉄筋コンクリートの柱と梁を主体とした構造。「ラーメン」とは、ドイツ語で“額縁”を意味しますが、たしかに額縁のような構造になっています。

中高層以上の建物に用いられることが多いこの構造。壁の撤去を伴うようなリノベーションもしやすく、間取り変更の自由度が高いのは、こちらの構造です。おうち時間が増えたいま、広々と開放感のあるリビングや、書斎のお部屋、趣味のお部屋を充実させるなど、間取りプランはリノベーションの重要ポイント。購入したマンションがどんな間取り変更が可能かしっかりチェックしたいですね！

中古マンションご購入前にチェックしておきたいポイント

 配管の種類

マンションの配管には、給水にかかわる給水管・給湯管と、排水にかかわる雑排水管・汚水管、そしてガス管があります。配管の中でも給湯管は専有部分、その他は共用部分と専有部分の両方に通っているとされています。

配管が劣化したら？

共用部の配管は、交換が必要と判断された場合は管理組合が主体となり大規模修繕工事となりますが、専有部配管は自己負担となります。

購入時は配管の状態もチェック！

リノベーション済みの物件でも、給排水管の交換まではしていない物件も多くみられます。築年数が経過した物件（築25年から30年ほど以上が目安です）をご購入の場合には、専有部内の配管の状態についても確認しましょう。

リノベーションを計画する際チェックしたいポイント

 水回りの移動には注意を

パイプスペースは必要以上に排水用配管を室内（専有部内）に伸ばさなくて済むように、キッチン・浴室の近くに分けるなどして、数カ所設置している場合があります。そのため、水回り（キッチン・浴室・トイレ等）の移動には注意が必要です。

プランナーとよく相談しましょう

リノベーション設計プラン時に水回りを大きく移動できるかどうかは、専有部内の床下に、スムーズな排水勾配が取れるかどうかによります。たとえば壁付のキッチンを対面式のキッチンやアイランドキッチンに変更したい場合など、プランナーとよく相談して計画するようにしましょう。

専有部内で自由にリノベーションできるかと思いきや、マンションの管理規約で使う素材を指定したり、制限したりしていることがあります。共同住宅ですので、一定の決まりを作ってマンション全体の環境を保つことは重要です。リノベーションを行う際には、管理規約・使用細則などの取決めをしっかり守って、トラブルに発展することがないように注意しましょう。

たとえば・・・

１、カーペットからフローリングへ変更したい場合

そもそも管理組合の方針や規約などで、フローリングへの変更が不可なマンションもあります。購入後フローリングへ変更する希望がある方は、特に注意が必要です。また、管理組合で床材の遮音性能を規定している場合もあります。直床か二重床かによっても使用可能な床材が異なりますので注意しましょう。

２、電気容量の変更を伴う場合

ガスコンロからIHへ変更する、食器洗い乾燥機(食洗機)を付ける、床暖房を設置するなど、室内の設備をより便利にして快適な生活を送りたいというご要望も多いです。その際には、マンション全体の熱源となる、電気やガスの容量をご確認下さい。築年数の経ったマンションの場合など、当時はそこまでの電気使用量を想定せず、マンション全体の容量が少ない場合もあります。そのような場合、新規設置や熱源の変更が出来ない事もありますので、管理組合に一度ご確認を。また、ガス⇔IHの変更は管理規約等で不可とされていることもありますので、注意が必要です。

下のビフォーアフターは、私たちの施工事例です。既存の壁を取り払って広々としたリビングへと生まれ変わっています。間取りの変更の自由度が高い物件は、将来のライフスタイルの変化や、家族構成の変化にも柔軟に対応できるので、長く住まうことができるので、物件選びの際にはしっかり押さえておきたいポイントです。

Before

After

今回は、リノベーションできるところ、できないところを、マンションの専有部・共用部の区別とともに説明させていただきました。リノベーション済みの物件を見学したとき、「新築のようにきれいなのに、窓だけ古くない？」「バルコニーをもっときれいに変えられないのかな？」など思った経験はございませんか？これは、共用部なので勝手に変えられないという理由があったのです。

弊社グループでは、理想の暮らしに近づくお手伝いをしています。物件探しのお手伝い、購入、リフォームの提案から施工までワンストップ対応できるリノベスト＆リファイブデザインにお気軽にご相談ください♪

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